Эскроу-счёт: что это и как защищает покупателя

Счёт эскроу — банковский счёт, на котором банк (эскроу-агент) учитывает и блокирует деньги владельца счёта (депонента), чтобы передать их другому лицу (бенефициару), когда наступят условия из договора (статья 860.7 ГК РФ). Пока условия не наступили, деньги принадлежат покупателю, после — продавцу. Ни одна сторона не может забрать их в одиночку. Ниже — как это работает в новостройках и на вторичном рынке, по правилам на сентябрь 2026 года.

Кто участвует и как это устроено

• Депонент — покупатель, чьи деньги лежат на счёте;
• бенефициар — продавец или застройщик, который получит деньги;
• эскроу-агент — банк, который хранит деньги и следит за условиями.

Вознаграждение банка по общему правилу не удерживают из денег на счёте, если договор не предусматривает иное (пункт 3 статьи 860.7 ГК РФ). А по договорам долевого участия банк вообще не получает вознаграждения как эскроу-агент.

Пока деньги на счёте, их не могут арестовать или списать ни по долгам покупателя, ни по долгам продавца (пункт 4 статьи 860.8 ГК РФ). Когда условие наступило, банк перечисляет деньги в срок из договора, а если срок не указан — в течение 10 дней (пункт 3 статьи 860.8). Если договор счёта расторгнут до наступления условия, остаток по общему правилу возвращают покупателю (пункт 2 статьи 860.10).

Эскроу в новостройке: как работает

С введением счетов эскроу дольщики больше не отдают деньги застройщику напрямую. Порядок задаёт закон о долевом строительстве (статьи 15.4 и 15.5 закона № 214-ФЗ):

1. Регистрация договора. Сначала регистрируют договор участия в долевом строительстве, и только потом дольщик вносит деньги на эскроу — свои и, если есть, ипотечные.
2. Срок хранения. Срок условного депонирования не может превышать срок ввода дома из проектной декларации больше чем на шесть месяцев. Если дом не сдали вовремя, по заявлению дольщика срок можно продлить ещё не больше чем на два года.
3. Пока дом строится, застройщик работает на кредит банка, а деньги дольщиков заблокированы. Проценты на них не начисляются.
4. Дом введён. Не позже 10 рабочих дней после того, как застройщик представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию, банк перечисляет деньги застройщику или направляет их в погашение его кредита.

Если договор участия расторгнут или дольщик от него отказался, деньги со счёта эскроу возвращают дольщику — а при ипотеке могут перечислить на залоговый счёт, если так предусмотрено договором с банком. Закон отдельно называет основания для отказа дольщика от договора: признание застройщика банкротом, ликвидация застройщика, требование банка досрочно вернуть кредит застройщика с обращением взыскания на участок и дом (часть 7 статьи 15.4).

Ольга и Дмитрий купили квартиру в строящемся доме в 2024 году. Через год застройщик сообщил о переносе сроков. Деньги всё это время лежали на эскроу, и паники не было: если бы стройка встала совсем, семья отказалась бы от договора и получила деньги обратно. Дом сдали с опозданием на пять месяцев, и только после этого застройщик получил оплату.

Страховка денег на эскроу

Деньги на счетах эскроу для покупки жилья застрахованы государственной системой страхования вкладов до 10 млн ₽ — отдельно от обычных вкладов, у которых предел 1,4 млн ₽ (статьи 13.1 и 13.2 закона № 177-ФЗ):

• по договору долевого участия — со дня внесения денег до дня, когда застройщик представит банку разрешение на ввод дома. Если у банка отзовут лицензию, возмещение перечислят на новый счёт эскроу в другом банке, а застройщик и дольщик обязаны заключить с ним договор;
• при покупке недвижимости по договору купли-продажи — с даты подачи документов на регистрацию до трёх месяцев после регистрации права или отказа в ней.

Эскроу при покупке квартиры на вторичном рынке

Для вторичного жилья эскроу не обязателен, но многие банки его предлагают. Схема такая:

1. Покупатель, продавец и банк подписывают договор счёта эскроу и указывают условие выдачи — например, выписку из ЕГРН о регистрации перехода права к покупателю.
2. Покупатель вносит деньги — свои или ипотечные.
3. Стороны подают документы на регистрацию.
4. После регистрации банк сам проверяет выписку или получает её от продавца и перечисляет деньги продавцу.

Продавец уверен, что деньги есть и никуда не денутся, покупатель — что продавец не получит их до регистрации. Как устроена сделка целиком — в статье о том, как купить квартиру.

Чем эскроу отличается от аккредитива и других способов расчёта

	Эскроу	Аккредитив	Депозит нотариуса	Банковская ячейка
Где деньги	на специальном счёте в банке	банк обязуется заплатить продавцу по документам	на депозитном счёте нотариуса	в ячейке наличными
Кто проверяет условие	банк	банк по документам	нотариус	стороны сами
Страхование вкладов	до 10 млн ₽	нет	—	нет
Где обязателен	договоры долевого участия	нигде	нигде	нигде

При аккредитиве банк по поручению покупателя обязуется заплатить продавцу, когда тот представит документы, указанные в аккредитиве (статья 867 ГК РФ). По сути это похоже на эскроу, но деньги на аккредитиве не защищены системой страхования вкладов. Поэтому стандарт защиты ипотечных заёмщиков, согласованный с Банком России и действующий с 1 января 2025 года, запрещает банкам подолгу держать ипотечные деньги на аккредитивах вместо счёта эскроу.

Что проверить дольщику

Перед тем как вносить деньги, убедитесь в нескольких вещах:

• договор участия зарегистрирован. Деньги на эскроу вносят только после регистрации договора (часть 4 статьи 15.5 закона № 214-ФЗ), поэтому просьба «оплатить до регистрации» — тревожный сигнал;
• в договоре указан банк-эскроу-агент и обязанность оплатить цену через счёт эскроу;
• договор счёта эскроу подписан — на бумаге или в приложении банка, и в нём видны сумма, срок депонирования и условия передачи денег застройщику;
• срок ввода дома из проектной декларации совпадает с тем, что обещали в офисе продаж. Сведения о застройщике и доме публикуются в единой информационной системе жилищного строительства.

Сохраните договор участия, договор счёта эскроу и платёжные документы до получения ключей и регистрации права собственности.

Эскроу и ипотека

При покупке новостройки в ипотеку банк перечисляет кредит на счёт эскроу, а проценты по кредиту заёмщик платит с первого месяца — хотя застройщик ещё не получил денег. Это нормальная часть схемы, её стоит учитывать в бюджете. Когда дом введут, деньги уйдут застройщику, а квартиру оформят в собственность дольщика с залогом в пользу банка. Налоговый вычет за квартиру в новостройке можно заявить только после подписания передаточного акта с застройщиком (подпункт 2.1 пункта 3 статьи 220 НК РФ). О льготных программах — в статьях о семейной ипотеке и об ипотеке без первоначального взноса.

Минусы эскроу

• Деньги заморожены на годы стройки без процентов.
• Задержка ввода растягивает срок, хотя деньги в безопасности.
• Для вторичного рынка банк может взять комиссию за открытие и ведение счёта — узнайте её размер заранее.

Эскроу не защищает от всего: он не гарантирует качество квартиры и не компенсирует потерю времени, если дом так и не построят. Но он надёжно защищает главное — деньги покупателя.