Семейная ипотека: условия и кому положена

Семейная ипотека — государственная программа, по которой семьи с детьми берут жилищный кредит по сниженной ставке, а разницу с рыночной ставкой банку компенсирует государство. Программа продлена до 31 декабря 2030 года. Условия с годами менялись: сужался круг семей, появлялись ограничения по жилью. Ниже — как всё устроено по правилам на сентябрь 2026 года.

Кому положена семейная ипотека

Заёмщики и дети должны быть гражданами России. Право на льготный кредит есть у семей:

• с ребёнком до 6 лет включительно — возраст смотрят на дату заключения кредитного договора;
• с ребёнком с инвалидностью;
• с двумя и более несовершеннолетними детьми — но с ограничениями: только для покупки жилья у застройщика в одном из 35 регионов из перечня или в малых городах с населением до 50 тысяч человек, кроме Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей.

Оформить кредит может и родитель, который растит ребёнка один. Если родители не в браке, участвовать в программе может только один из них, а ребёнок должен быть зарегистрирован по одному адресу с этим родителем.

Главные условия

Условие	Значение в 2026 году
Ставка	не выше 6 % на весь срок кредита
Льготная часть кредита	до 12 млн ₽ — Москва, Московская область, Петербург, Ленинградская область; до 6 млн ₽ — остальные регионы
Общий размер кредита	до 30 млн ₽ и до 15 млн ₽ соответственно; часть сверх льготной — по условиям банка
Первоначальный взнос	от 20 %, можно с материнским капиталом
Срок кредита	до 30 лет
Сколько раз	один льготный кредит на семью

Что изменилось с 1 февраля 2026 года

• Супруги — обязательные созаёмщики. Если родители состоят в браке, они оформляют ипотеку вдвоём по одному кредитному договору. Если их дохода не хватает, можно привлечь третьих лиц.
• Один льготный кредит на семью. Льготную ипотеку теперь привязывают к конкретным детям, чтобы одна семья не оформила несколько кредитов на одних и тех же детей.

Эти требования не распространяются на военнослужащих — участников накопительно-ипотечной системы.

Какое жильё можно купить

• Квартиру в новостройке у застройщика — по договору участия в долевом строительстве или договору купли-продажи готового жилья.
• Частный дом — по договору с подрядчиком с использованием счёта эскроу или у застройщика.
• Вторичное жильё — только в городах, где строится не больше двух многоквартирных домов, если дом не старше 20 лет. По данным ДОМ.РФ, этот вариант доступен семьям с ребёнком до 7 лет; семьи с ребёнком с инвалидностью могут купить вторичное жильё в любом регионе, где не строятся новые дома.

Рефинансировать ранее взятую ипотеку по условиям семейной можно семьям с ребёнком до 6 лет или ребёнком с инвалидностью — если прежний кредит брали на покупку жилья.

Как оформить

1. Проверьте, подходит ли семья по возрасту и числу детей и не оформляли ли вы уже льготный кредит по этой программе.
2. Выберите жильё, которое проходит по программе: новостройку у застройщика или вторичное жильё в разрешённом городе.
3. Обратитесь в банк — участник программы. Документы у каждого банка свои, обычно это паспорта, свидетельства о рождении детей, подтверждение дохода, свидетельство о браке.
4. Подготовьте первоначальный взнос — не меньше 20 %. Материнский капитал можно направить на взнос через банк.
5. Подпишите кредитный договор вместе с супругом, если вы в браке.

До подписания задайте банку несколько вопросов: подходит ли выбранный объект под программу, какая ставка будет на часть кредита сверх льготного лимита, какие страховки банк предлагает оформить и во сколько они обойдутся, как можно направить материнский капитал на досрочное погашение. Ответы лучше получить письменно.

Пример. Семья Ивановых в Твери с дочерью трёх лет покупает квартиру в новостройке за 8 млн ₽. Первоначальный взнос — 1,6 млн ₽ (20 %), в него входит материнский капитал. Кредит — 6,4 млн ₽: 6 млн ₽ по ставке не выше 6 %, а 0,4 млн ₽ сверх льготного лимита для региона — по ставке банка. Оба супруга — созаёмщики.

Сколько это стоит в месяц

Льготная ставка заметно снижает платёж. Кредит 6 млн ₽ на 30 лет под 6 % годовых при аннуитетных платежах — это около 35 973 ₽ в месяц. За весь срок семья вернёт банку примерно 12,95 млн ₽, из которых около 6,95 млн ₽ — проценты. При более высокой рыночной ставке и платёж, и переплата будут больше, поэтому для многих семей программа — главный способ купить жильё. Платёж и переплату на своих условиях можно посчитать в ипотечном калькуляторе.

Если кредит больше льготного лимита, банк считает платёж по двум частям: льготной — по ставке до 6 %, и остатку — по своей ставке. Попросите банк показать график платежей по обеим частям до подписания договора.

Как понять, подходит ли ваш город

Для семей с двумя несовершеннолетними детьми и для покупки вторичного жилья важен адрес. Перечень регионов и городов, где действуют эти варианты, обновляется, поэтому уточняйте его в банке — участнике программы или у оператора программы ДОМ.РФ.

Наталья и Сергей растят двух сыновей девяти и двенадцати лет и живут в городе с населением около 40 тысяч человек. Обоим детям больше шести лет, инвалидности нет, но семья подходит по третьему условию — двое несовершеннолетних детей и покупка квартиры у застройщика в малом городе. Такая же семья в Москве воспользоваться программой не смогла бы.

Налоговый вычет при покупке в семейную ипотеку

Покупка жилья в льготную ипотеку не лишает права на имущественный налоговый вычет. Каждый из супругов, у кого есть доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13 %, может вернуть:

• до 260 000 ₽ — 13 % от расходов на покупку жилья в пределах 2 млн ₽;
• до 390 000 ₽ — 13 % от уплаченных процентов по ипотеке в пределах 3 млн ₽.

Часть цены, оплаченная материнским капиталом, в вычет не входит. Заявление подают в налоговую — через личный кабинет налогоплательщика или у работодателя.

Частые ошибки и спорные ситуации

• Ребёнку уже исполнилось 7 лет. Возраст считают на дату кредитного договора. Если единственному ребёнку уже 7 и у него нет инвалидности, по основному условию программа недоступна.
• Уже брали льготную ипотеку. По действующим условиям льготный кредит оформляют один раз на семью. Если вы раньше пользовались другими льготными ипотечными программами, уточните в банке, не мешает ли это получить семейную.
• Вторичка в крупном городе. В больших городах, где много строят, семейная ипотека на вторичное жильё не выдаётся.
• Один из супругов не хочет быть созаёмщиком. С 1 февраля 2026 года это обязательное условие, без него кредит по программе не оформят.

Семейная ипотека и другие меры поддержки

Семейную ипотеку часто сочетают с материнским капиталом — его можно направить на первоначальный взнос или погашение долга сразу после рождения ребёнка, не дожидаясь трёх лет. Подробнее о том, как распорядиться сертификатом, — в статье про материнский капитал. Многодетным семьям положена ещё и отдельная поддержка — о ней в статье про многодетную семью.

Условия программы и новости о её изменениях Министерство финансов публикует на странице «Семейная ипотека: условия программы». Перед подачей заявки проверяйте их: программа менялась несколько раз за последние годы.