Договор аренды квартиры: образец и что проверить

Когда квартиру сдаёт один человек другому, договор между ними по Гражданскому кодексу — договор найма жилого помещения. В быту его называют договором аренды, и путаницы в этом нет ничего страшного: суд смотрит на суть отношений, а не на заголовок. Но правила применяются именно о найме — статьи 671–688 ГК РФ. Ниже — что в договоре должно быть, образец договора и акта и что проверить до передачи денег. Правила — на сентябрь 2026 года.

Наём или аренда: как правильно назвать договор

По статье 671 ГК РФ нанимателем может быть только гражданин: он получает квартиру за плату, чтобы в ней жить. Если квартиру снимает организация — например, для своих сотрудников, — заключают договор аренды, а жить в квартире всё равно могут только люди.

	Наём	Аренда
Кто снимает	гражданин	организация
Где правила	глава 35 ГК РФ	глава 34 ГК РФ
Зачем жильё	чтобы жить самому и с семьёй	чтобы поселить в нём граждан

Если вы и собственник — обычные люди, пишите в заголовке «договор найма жилого помещения». Документ с заголовком «договор аренды» тоже будет действовать, но спорить по нему придётся по правилам о найме.

Что обязательно прописать в договоре

Договор найма заключают только письменно (статья 674 ГК РФ). Нотариус не нужен. Вот условия, без которых договор получится дырявым:

• Стороны. ФИО, паспортные данные, адреса регистрации. Если собственник действует через представителя — реквизиты доверенности.
• Квартира. Адрес, кадастровый номер, площадь, число комнат и основание права наймодателя — номер записи в выписке из ЕГРН.
• Кто будет жить. Постоянно проживающих с нанимателем указывают в договоре (статья 677 ГК РФ). Вселить кого-то ещё можно только с согласия наймодателя, кроме несовершеннолетних детей нанимателя — их вселяют без согласия.
• Срок. Не больше пяти лет. Если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет (статья 683 ГК РФ).
• Плата. Сумма, срок и способ оплаты. Если сроки не прописаны, платят ежемесячно (статья 682 ГК РФ).
• Коммунальные платежи. По общему правилу их платит наниматель, если договор не говорит иное (статья 678 ГК РФ). Лучше разделить явно: счётчики — нанимателю, взносы на капремонт и содержание дома — собственнику.
• Залог. Юридически это обеспечительный платёж (статья 381.1 ГК РФ), а не задаток: задаток по статье 380 подтверждает заключение договора и засчитывается в платежи по нему. Пропишите, за что из обеспечительного платежа удерживают деньги и в какой срок возвращают остаток.
• Ремонт. Текущий ремонт по закону делает наниматель, капитальный — наймодатель, если договор не распределил иначе (статья 681 ГК РФ).
• Расторжение. Порядок, сроки предупреждения, как возвращают ключи.

Образец договора найма квартиры

Шаблон ниже соответствует главе 35 ГК РФ. Поля в квадратных скобках заполните, лишнее уберите.

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
г. [город]                                           [дата]

[ФИО], паспорт [серия, номер, кем и когда выдан], адрес регистрации
[адрес] (наймодатель), и [ФИО], паспорт [серия, номер, кем и когда выдан],
адрес регистрации [адрес] (наниматель), заключили договор о следующем.

1. Предмет договора
1.1. Наймодатель передаёт нанимателю за плату во владение и пользование
для проживания квартиру по адресу [адрес], кадастровый номер [номер],
общая площадь [число] кв. м, комнат [число].
1.2. Квартира принадлежит наймодателю на праве собственности,
запись в ЕГРН № [номер] от [дата].
1.3. Вместе с нанимателем постоянно проживают: [ФИО, дата рождения / никто].
1.4. Мебель и техника передаются по описи в акте приёма-передачи.

2. Срок
2.1. Договор действует с [дата] по [дата].

3. Плата и расчёты
3.1. Плата за наём — [сумма] рублей в месяц. Её вносят до [число] числа
за текущий месяц [переводом на счёт / наличными под расписку].
3.2. Коммунальные услуги по счётчикам оплачивает наниматель. Взносы
на капитальный ремонт и плату за содержание жилого помещения вносит наймодатель.
3.3. Наниматель вносит обеспечительный платёж [сумма] рублей. При окончании
договора из него удерживают долг по плате и стоимость ущерба имуществу,
отражённого в акте возврата. Остаток возвращают в течение [число] дней
после возврата ключей.
3.4. Размер платы в одностороннем порядке не меняется.

4. Права и обязанности сторон
4.1. Наймодатель передаёт квартиру свободной и пригодной для проживания
и отвечает за капитальный ремонт.
4.2. Наниматель использует квартиру только для проживания, бережёт
имущество, вносит плату в срок, отвечает за текущий ремонт, не делает
перепланировку и переустройство без письменного согласия наймодателя.
4.3. Поднаём и постоянное вселение других граждан — только с письменного
согласия наймодателя. Несовершеннолетних детей нанимателя вселяют без согласия.
4.4. Наймодатель посещает квартиру по предварительной договорённости
с нанимателем, не чаще [число] раз в месяц.
4.5. Домашние животные: [разрешены / не разрешены].

5. Расторжение
5.1. Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, письменно
предупредив наймодателя за три месяца.
5.2. Наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке
в случаях, предусмотренных статьёй 687 Гражданского кодекса РФ.
5.3. При прекращении договора наниматель возвращает квартиру по акту
в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа.

6. Прочее
6.1. Показания счётчиков на день передачи указаны в акте приёма-передачи.
6.2. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

Наймодатель: [подпись, ФИО]          Наниматель: [подпись, ФИО]

Акт приёма-передачи: зачем он и что в нём

Акт — главное доказательство, в каком состоянии вы получили квартиру. Без него спор о пятне на диване превращается в слово против слова.

АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ
г. [город]                                           [дата]

Наймодатель [ФИО] передал, а наниматель [ФИО] принял квартиру
по адресу [адрес] по договору найма от [дата].
1. Состояние квартиры: [стены, пол, окна, двери, сантехника, дефекты].
2. Мебель и техника: [перечень и состояние каждого предмета].
3. Показания счётчиков: холодная вода [ ], горячая вода [ ],
электроэнергия [ ], газ [ ].
4. Передано ключей: [число], от домофона [число].
Подписи: наймодатель [ ], наниматель [ ].

Приложите фотографии каждой комнаты с датой и подпишите, что они — часть акта. При выезде подпишите такой же акт возврата.

Нужно ли регистрировать договор

Если договор заключён на год и больше, обременение квартиры наймом подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 674 ГК РФ). Заявление подают в МФЦ или Росреестр. Договор на срок меньше года регистрировать не нужно, поэтому часто подписывают договор на 11 месяцев.

Но у короткого договора есть цена: это краткосрочный наём. К нему не применяются правила о преимущественном праве нанимателя продлить договор, о временных жильцах и поднайме (пункт 2 статьи 683 ГК РФ), если сам договор не говорит иное. По долгосрочному договору наймодатель обязан за три месяца до конца срока предложить продление или предупредить, что больше сдавать не будет. Если он этого не сделал, а наниматель не отказался, договор считается продлённым на тех же условиях (статья 684 ГК РФ).

Что проверить до подписания

1. Кто собственник. Сравните паспорт с выпиской из ЕГРН. Если квартира в долевой собственности, нужно согласие всех собственников (статьи 246 и 247 ГК РФ).
2. Полномочия посредника. Если квартиру показывает не владелец, попросите нотариальную доверенность и проверьте её по номеру.
3. Ипотеку. Заложенную квартиру можно сдавать без согласия банка, если срок найма не больше срока кредита и договор ипотеки этого не запрещает (статья 40 закона об ипотеке).
4. Деньги. Платите переводом с назначением платежа или берите расписку.

Игорь снял квартиру на год, отдал собственнику залог в размере месячной платы и акт подписывать не стал. При выезде собственник удержал всю сумму «за испорченный диван», хотя пятно было там и раньше. Доказать это Игорь не смог. Акт с описанием дивана и пункт договора о том, за что удерживают залог, решили бы спор в пять минут.

Как расторгнуть договор

Наниматель может выехать в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца (пункт 1 статьи 687 ГК РФ).

Наймодатель может расторгнуть договор только через суд и только по основаниям из статьи 687: плату не вносили шесть месяцев (при краткосрочном найме — больше двух раз после срока платежа), квартиру портят, соседей систематически беспокоят после предупреждения. Выселение без решения суда закон не допускает (статья 688 ГК РФ).

Как искать жильё и не нарваться на мошенников — в статье о том, как снять квартиру. Собственнику стоит заранее разобраться с налогом: об этом — в материале о том, как сдать квартиру.