Как сдать квартиру: договор, налоги и выбор жильцов

Сдать квартиру — значит заключить с жильцом договор найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ) и платить налог с дохода. Работа собственника состоит из пяти шагов: убедиться, что сдавать можно, подготовить квартиру, выбрать жильцов, подписать договор с актом и выбрать налоговый режим. Правила ниже — на сентябрь 2026 года.

Шаг 1. Проверьте, можно ли сдавать

Наймодателем по статье 671 ГК РФ может быть собственник или человек, которого он уполномочил, — обычно по нотариальной доверенности. Дальше смотрите на свою ситуацию:

• Несколько собственников. Пользование и распоряжение общей квартирой идут по соглашению всех (статьи 246 и 247 ГК РФ). Пусть договор подпишут все или один — по доверенностям остальных.
• Супруги. Квартира, купленная в браке, обычно принадлежит обоим, и сдавать её нужно с согласия второго супруга (статья 35 СК РФ). Если договор будут регистрировать, готовьте нотариальное согласие.
• Ипотека. Заложенную квартиру можно сдавать без согласия банка, если срок найма не больше срока кредита, квартира используется для жилья и договор ипотеки не запрещает сдачу (статья 40 закона об ипотеке). Перечитайте свой договор с банком.
• Социальный наём. Муниципальную квартиру сдать можно только как поднаём, с письменного согласия наймодателя и членов семьи (статья 76 ЖК РФ).

Шаг 2. Подготовьте квартиру и документы

1. Выписка из ЕГРН — жилец вправе попросить её, чтобы убедиться, что вы собственник.
2. Счётчики. Проверьте даты поверки. Истёкший срок — это начисления по среднему, а потом по нормативу с повышающим коэффициентом.
3. Опись. Сфотографируйте каждую комнату, составьте список мебели и техники с их состоянием — он войдёт в акт приёма-передачи.
4. Страховка. Жилец может залить соседей, а спрос за ущерб может прийти и к собственнику. От чего защищает полис и как его выбрать — в статье о страховании квартиры.
5. Ключи и контакты. Подготовьте комплекты ключей, телефоны управляющей компании и аварийной службы.

Шаг 3. Выберите жильцов

Сдавать напрямую или через агента — решать вам; во втором случае заключите с агентом письменный договор с перечнем услуг. При встрече с кандидатом:

• проверьте паспорт и сверьте его с данными, которые пойдут в договор;
• спросите, кто будет жить. Постоянно проживающих вписывают в договор (статья 677 ГК РФ), без вашего согласия заселить других нельзя — кроме несовершеннолетних детей нанимателя;
• обсудите животных, курение, гостей и запишите договорённости;
• обсудите регистрацию. Если жилец зарегистрирован в другом регионе и будет жить дольше 90 дней, ему нужна регистрация по месту пребывания, и оформить её можно только с вашего согласия. За проживание без регистрации сверх этого срока штраф по статье 19.15.1 КоАП РФ грозит и собственнику, который это допустил, — от 2 000 до 5 000 ₽, в Москве и Петербурге больше. Подробнее — в статье о временной регистрации.

Светлана сдала квартиру семейной паре. Через месяц к ним переехала мать жены, потом у пары появилась собака. В договоре ни о том, ни о другом не было ни слова, и спорить о праве пары приглашать родственников Светлане было не на что опереться. Пункты «проживают: [ФИО]» и «животные: не разрешены» закрыли бы вопрос заранее.

Шаг 4. Подпишите договор и акт

Договор найма заключают письменно; срок — до пяти лет. Если договор заключён на год и дольше, обременение квартиры наймом регистрируют в Росреестре (статья 674 ГК РФ). Короткий договор — до года — регистрировать не нужно, но жилец по нему теряет часть прав, например преимущественное право продлить договор.

Обязательно пропишите плату и срок платежа, кто оплачивает коммунальные услуги, размер и условия возврата залога, порядок посещений и расторжения. Образец договора и акта приёма-передачи — в статье о договоре аренды квартиры.

Помните о двух правилах, которые договором не отменить:

• поднять плату в одностороннем порядке нельзя, если такая возможность не записана в договоре (статья 682 ГК РФ);
• выселить жильца до окончания срока без его согласия можно только через суд и только по основаниям статьи 687 ГК РФ — например, если он полгода не платит или портит квартиру.

Шаг 5. Налог при сдаче квартиры: какой режим выбрать

	НДФЛ	Налог на профессиональный доход
Кому подходит	любому собственнику	тому, кто оформил самозанятость
Ставка	13 % с доходов до 2,4 млн ₽ за год, с превышения — выше	4 % при сдаче гражданину, 6 % — организации или ИП
Как платить	декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, налог до 15 июля следующего года	чек в приложении «Мой налог», налог приходит сам
Ограничения	нет	доход — до 2,4 млн ₽ в год

НДФЛ. Доход от сдачи входит в основную налоговую базу вместе с зарплатой и облагается по прогрессивной шкале: 13 % — пока сумма доходов за год не больше 2,4 млн ₽, 15 % — с превышения до 5 млн ₽, дальше 18, 20 и 22 % (пункт 1 статьи 224 НК РФ). Декларацию подают до 30 апреля, налог платят до 15 июля следующего года.

Самозанятость. Сдача жилья разрешена в этом режиме: из объекта налога исключена передача прав на недвижимость, но с оговоркой «за исключением аренды (найма) жилых помещений» (статья 6 закона № 422-ФЗ). Ставка — 4 % с доходов от граждан и 6 % — от организаций и ИП, а лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год. Новичку положен налоговый вычет 10 000 ₽: пока он не исчерпан, налог с доходов от граждан считают фактически по 3 %. Как оформить статус — в статье о том, как оформить самозанятость.

ИП. Если квартир несколько, иногда выгоднее регистрироваться как индивидуальный предприниматель. На упрощённой системе «доходы» общая ставка — 6 %, регионы могут её снижать; решение лучше принимать с расчётом на цифрах вашего региона.

Пример. Квартира сдана гражданину за 40 000 ₽ в месяц, за год — 480 000 ₽. Если вместе с зарплатой доходы за год не больше 2,4 млн ₽, НДФЛ составит 62 400 ₽ (13 %). Самозанятый заплатит 19 200 ₽ (4 %), а если вычет 10 000 ₽ ещё не использован — 14 400 ₽ в первый год.

Как принять квартиру обратно

Когда договор заканчивается, осмотрите квартиру вместе с жильцом и подпишите акт возврата: сверьте мебель и технику с описью, запишите показания счётчиков, перечислите повреждения, если они есть, и отметьте, сколько ключей вернули. Нормальный износ — потёртости, выгоревшие шторы — ущербом не считается.

Из залога можно удержать только то, что предусмотрено договором: неоплаченный месяц, неоплаченные коммунальные услуги, стоимость ремонта испорченного. Остаток верните в срок, указанный в договоре, лучше переводом.

Если жилец не съезжает после окончания договора, не меняйте замки и не выносите вещи. Направьте письменное требование освободить квартиру к определённой дате; если его не выполнят, выселить жильца можно по решению суда (статья 35 ЖК РФ).

Чем отличается сдача по найму от других вариантов

• Наём и безвозмездное пользование. Если пускаете родственника бесплатно, это договор безвозмездного пользования, а не наём, и налога нет — нет дохода.
• Наём гражданину и аренда организации. Если квартиру снимает компания для сотрудника, это договор аренды, а налог самозанятого будет 6 %, а не 4 %.
• Долгий и короткий договор. До года — без регистрации и с меньшими правами жильца, от года — с регистрацией и обязанностью заранее предупредить о непродлении.

Если вы сами ищете жильё, а не сдаёте, пригодится статья о том, как снять квартиру.