Как продать квартиру: пошагово и без лишних рисков

Продать квартиру самостоятельно, без агентства, вполне реально: закон не требует посредников, а большая часть работы — это документы и дисциплина в расчётах. Ниже — продажа пошагово с точки зрения продавца, по правилам на сентябрь 2026 года.

Шаг 1. Проверьте, нужны ли согласия

До того как выставлять квартиру, выясните, кто ещё должен сказать «да».

Ситуация	Что нужно	Основание
Квартира куплена в браке	нотариальное согласие второго супруга	пункт 3 статьи 35 СК РФ
Квартира в ипотеке	согласие банка	статья 37 закона об ипотеке
У ребёнка есть доля	предварительное разрешение органа опеки и нотариальная сделка	статьи 28, 37 ГК РФ; статья 54 закона № 218-ФЗ
В квартире живут подопечные или оставшиеся без попечения родителей дети — члены семьи собственника	согласие органа опеки, если продажа затрагивает их права	пункт 4 статьи 292 ГК РФ
Продаёте свою долю постороннему	письменно известить других собственников и выдержать месяц	статья 250 ГК РФ
Продают все собственники	подписи всех или нотариальные доверенности	статья 246 ГК РФ

Орган опеки проверяет, не ухудшит ли сделка положение ребёнка, поэтому продажу квартиры с долей ребёнка часто совмещают с покупкой другого жилья, где ребёнок тоже получает долю. О правилах продажи долей — в статье о долевой собственности.

Шаг 2. Соберите документы

• Паспорт продавца и документы остальных собственников.
• Выписка из ЕГРН — свежая, лучше за несколько дней до сделки.
• Документ-основание: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, договор передачи при приватизации.
• Согласия и разрешения из шага 1.
• Справка о зарегистрированных — адресную справку МВД о зарегистрированных в квартире выдают только собственнику; как её получить, объясняет статья о справке о составе семьи.
• Справки об отсутствии долгов за капремонт и коммунальные услуги. Долг по взносам на капремонт переходит к покупателю (часть 3 статьи 158 ЖК РФ), поэтому покупатель наверняка его попросит.
• Техпаспорт или поэтажный план — если была перепланировка, документы о её согласовании.

Шаг 3. Определите цену

Сравните объявления о похожих квартирах в том же доме и районе, отличие по этажу, ремонту и виду из окна. Учтите налог: если квартира в собственности меньше минимального срока, для налога доход не может быть меньше 70 % кадастровой стоимости (статья 214.10 НК РФ). Занижать цену в договоре бессмысленно: налог всё равно посчитают от этой границы, а при расторжении сделки покупатель сможет требовать только сумму из договора.

Шаг 4. Выпишите жильцов

Покупатели не любят квартиры с чужой пропиской. При смене собственника члены семьи прежнего собственника, как правило, теряют право пользования (пункт 2 статьи 292 ГК РФ), но добровольно выписаться им нужно самим, иначе новому собственнику придётся идти в суд. Лучше, чтобы все сняли регистрацию до сделки, или запишите в договоре срок выписки. Если в квартире живёт человек, который сохраняет право пользования, например отказник при приватизации, его обязательно указывают в договоре (статья 558 ГК РФ). Как выписаться быстро — в статье о том, как выписаться из квартиры.

Шаг 5. Покажите квартиру и примите задаток

При показах не отдавайте оригиналы документов и не присылайте незнакомцам сканы паспорта. Когда покупатель найден, договоритесь о задатке и подпишите письменное соглашение о задатке и при необходимости предварительный договор. Если сделка сорвётся по вине покупателя, задаток останется у вас; если по вашей — вернёте двойную сумму (статья 381 ГК РФ). Без письменного соглашения полученная сумма считается авансом и при срыве сделки просто возвращается (статья 380).

Шаг 6. Подпишите договор купли-продажи

Договор заключают письменно, одним документом (статья 550 ГК РФ). В нём указывают квартиру, цену, порядок расчётов, сроки передачи квартиры и выписки жильцов, перечень лиц с правом пользования, если такие есть. Нотариальная форма обязательна при продаже доли и если собственник — несовершеннолетний (статьи 42 и 54 закона № 218-ФЗ), в остальных случаях — по желанию сторон.

Если квартиру продают по доверенности, проверьте, нет ли в ЕГРН записи о невозможности регистрации без личного участия собственника (статья 36 закона № 218-ФЗ): она блокирует сделку через представителя.

Шаг 7. Получите деньги безопасно

Главная опасность для продавца — отдать квартиру и не получить деньги. Для покупателя — наоборот. Поэтому деньги кладут туда, где их не может забрать ни одна сторона:

• аккредитив: покупатель открывает его в банке, а банк платит вам, когда вы предъявите выписку о переходе права (статья 867 ГК РФ);
• счёт эскроу: банк блокирует деньги покупателя и перечисляет вам при наступлении условия из договора (статья 860.7 ГК РФ);
• депозит нотариуса: нотариус выдаёт деньги, когда проверит, что право зарегистрировано.

Не соглашайтесь на «перевод потом» и не подписывайте расписку о получении денег, пока их нет на вашем счёте. Скриншот о переводе — не доказательство оплаты: проверяйте поступление в своём банке.

Елена продавала квартиру сама. Покупатель предложил рассчитаться наличными после регистрации, «чтобы не платить комиссию банку». Елена настояла на аккредитиве: на следующий день после регистрации перехода права банк перечислил ей деньги, а покупателю не пришлось везти наличные через город.

Шаг 8. Регистрация и передача квартиры

Заявление о регистрации подают вместе с покупателем в МФЦ, Росреестр или электронно; по нотариальной сделке документы отправляет нотариус. Срок — 7 рабочих дней в Росреестре, 9 — через МФЦ, по нотариальной сделке — 1 рабочий день при электронной подаче (статья 16 закона № 218-ФЗ). Право покупателя возникает с момента регистрации (статья 223 ГК РФ).

После расчёта передайте квартиру по передаточному акту (статья 556 ГК РФ): укажите состояние, показания счётчиков, число ключей. Передайте управляющей компании и поставщикам услуг сведения о продаже и закройте свои договоры на интернет, охрану, домофон.

Если квартира в ипотеке

Продать заложенную квартиру можно, но банк должен согласиться (статья 37 закона об ипотеке). Порядок обычно такой:

1. Сообщите в банк о намерении продать и узнайте его условия: остаток долга, схему расчётов, сроки выдачи документов для снятия залога.
2. Покупатель вносит деньги так, чтобы часть сразу пошла на погашение вашего долга, — через аккредитив, эскроу или схему самого банка.
3. После погашения банк выдаёт документы для снятия обременения, запись об ипотеке погашают в ЕГРН. Государственная пошлина за погашение записи об ипотеке не взимается (статья 333.35 НК РФ).
4. Остаток денег получаете вы, а право собственности переходит к покупателю.

Бывает, что покупатель сам берёт ипотеку в том же банке, — тогда сделку проводят за один визит. Главное — не передавать квартиру и ключи, пока банк не подтвердил, что долг погашен.

Шаг 9. Разберитесь с налогом

Если квартира была в собственности дольше минимального срока — трёх лет для наследства, подарка от близкого родственника, приватизации и единственного жилья и пяти лет в остальных случаях, — налога нет и декларацию не подают. Если меньше, до 30 апреля следующего года подайте декларацию 3-НДФЛ и до 15 июля заплатите налог, уменьшив доход на вычет 1 млн ₽ или на расходы на покупку. Подробные расчёты — в статье о налоге при продаже квартиры.

Как выглядит та же сделка глазами покупателя — в статье о том, как купить квартиру.