Как купить квартиру: пошагово от выбора до ключей

Покупка квартиры — крупнейшая сделка в жизни многих людей, и ошибка в ней стоит дорого. Хорошая новость: порядок у всех покупок одинаковый, а большинство рисков закрывается документами и правильными расчётами. Ниже — путь от бюджета до ключей по правилам на сентябрь 2026 года.

Шаг 1. Посчитайте бюджет

К цене квартиры добавьте расходы, о которых часто забывают:

• госпошлина за регистрацию права — 4 000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не больше 20 млн ₽, дороже — 0,02 % кадастровой стоимости (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ); если покупателей несколько, пошлину делят поровну;
• нотариус — если сделка требует нотариальной формы или вы решили удостоверить её добровольно;
• банк — открытие аккредитива или счёта эскроу, а при ипотеке — оценка квартиры и страховка;
• риелтор — если пользуетесь его услугами;
• переезд и ремонт.

Если нужна ипотека, получите одобрение банка до поиска: так вы будете знать точную сумму. О льготной ипотеке для семей с детьми — в статье о семейной ипотеке, о кредите без собственных денег — в статье об ипотеке без первоначального взноса.

Шаг 2. Новостройка или вторичка

	Новостройка	Вторичное жильё
Договор	участия в долевом строительстве или купли-продажи с застройщиком	купли-продажи с собственником
Деньги	на счёт эскроу, застройщик получит их после ввода дома	продавцу после регистрации
Главный риск	срыв сроков строительства, качество	история квартиры, права третьих лиц
Когда можно въехать	после ввода дома и передачи квартиры	сразу после сделки и выписки жильцов
Ремонт	часто нужен с нуля	можно купить с готовым

Деньги дольщика по договору участия в долевом строительстве хранятся на счёте эскроу — как это защищает покупателя, рассказано в статье о счёте эскроу. Дальше речь в основном о вторичном рынке.

Шаг 3. Проверьте квартиру и продавца

До того как вносить задаток, проверьте выписку из ЕГРН, основание права продавца, кто прописан в квартире, нет ли детей-собственников, отказников при приватизации, долгов за капремонт и банкротства продавца. Порядок проверки — в статье о том, как проверить квартиру перед покупкой.

Шаг 4. Закрепите договорённость: задаток и предварительный договор

Когда квартира выбрана, стороны часто подписывают предварительный договор — обещание заключить основной договор на согласованных условиях. Его составляют в той же форме, что и основной; если срок заключения основного договора не указан, его нужно подписать в течение года (статья 429 ГК РФ).

Предоплату оформляют как задаток или аванс:

• задаток остаётся у продавца, если сделка сорвалась по вине покупателя, а если по вине продавца — продавец возвращает двойную сумму (статья 381 ГК РФ). Соглашение о задатке должно быть письменным — иначе сумму сочтут авансом (статья 380);
• аванс при срыве сделки просто возвращают.

Павел и Марина передали продавцу деньги «в счёт будущей покупки», не подписав соглашения о задатке. Через месяц продавец передумал и вернул только ту же сумму. Требовать двойную не получилось: если соглашение о задатке не заключено письменно, сумма считается авансом, пока не доказано иное (пункт 3 статьи 380 ГК РФ).

Шаг 5. Подпишите договор купли-продажи

Договор продажи недвижимости заключают письменно, одним документом, который подписывают обе стороны; иначе он недействителен (статья 550 ГК РФ). Обязательно указывают:

• квартиру — адрес, кадастровый номер, площадь, этаж (статья 554);
• цену — без неё договор не считается заключённым (статья 555);
• лиц, которые сохраняют право пользоваться квартирой после продажи, если такие есть (статья 558);
• порядок и сроки расчётов, передачи квартиры и выписки зарегистрированных.

Когда нужен нотариус. Нотариальная форма обязательна, если продают долю в квартире (кроме случая, когда все собственники продают свои доли одной сделкой) и если продавец — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный (статьи 42 и 54 закона № 218-ФЗ). В остальных случаях нотариус не обязателен, но он проверяет стороны и полномочия и сам отправляет документы на регистрацию.

Шаг 6. Рассчитайтесь безопасно

Способ	Как работает	Защита
Аккредитив	банк платит продавцу, когда тот предъявит выписку о регистрации перехода права	деньги под контролем банка
Счёт эскроу	банк блокирует деньги покупателя и передаёт продавцу при наступлении условия из договора	застрахованы до 10 млн ₽
Депонирование у нотариуса	деньги лежат на депозитном счёте нотариуса до регистрации	нотариус проверяет условия выдачи
Наличные или банковская ячейка	деньги передают лично	нужна расписка, риск подделки и ошибок

При аккредитиве банк по поручению покупателя обязуется заплатить продавцу, когда тот представит документы, предусмотренные аккредитивом (статья 867 ГК РФ). Со счёта эскроу банк передаёт деньги, когда наступили условия из договора (статья 860.7 ГК РФ), а сами деньги на счёте эскроу для покупки недвижимости застрахованы до 10 млн ₽ отдельно от вкладов (статья 13.1 закона № 177-ФЗ). Нотариус принимает деньги на депонирование по совместному заявлению сторон и выдаёт продавцу, проверив, что условия наступили (статья 88.1 Основ законодательства о нотариате).

Шаг 7. Зарегистрируйте переход права

Заявление подают вместе с продавцом — в МФЦ, Росреестр или электронно; по нотариальной сделке документы отправляет нотариус. Сроки (статья 16 закона № 218-ФЗ):

• 7 рабочих дней при подаче в Росреестр, 9 — через МФЦ;
• по нотариальной сделке — 1 рабочий день при электронной подаче и 3 — на бумаге;
• при ипотеке — свои сроки для регистрации залога.

Право собственности возникает с момента регистрации в ЕГРН (пункт 2 статьи 223 ГК РФ), поэтому до неё продавцу деньги не передают.

Как понять, что сделка идёт правильно

Несколько признаков того, что риски под контролем:

• продавец не торопит и спокойно даёт время на проверку документов;
• выписку из ЕГРН заказали за несколько дней до сделки, и данные в ней совпадают с паспортами и договором;
• деньги до регистрации лежат на аккредитиве, счёте эскроу или у нотариуса, а не передаются «на доверии»;
• в договоре указаны сроки выписки зарегистрированных и передачи квартиры, а если в квартире кто-то сохраняет право пользования — перечень этих людей;
• при покупке у супругов есть нотариальное согласие второго супруга, при доле ребёнка — разрешение органа опеки.

Если хоть один пункт вызывает сомнение, сделку лучше отложить: задаток дешевле, чем квартира, которую потом придётся отстаивать в суде.

Шаг 8. Примите квартиру

Передачу оформляют передаточным актом, его подписывают обе стороны (статья 556 ГК РФ). В акте укажите состояние квартиры, показания счётчиков, число ключей, оставленную мебель и технику. Подписав акт без замечаний, потом сложнее спорить о скрытых недостатках — осматривайте внимательно.

После покупки

• Налоговый вычет. Его дают с расходов на покупку жилья — до 2 млн ₽ — и с процентов по ипотеке — до 3 млн ₽; при ставке 13 % это возврат до 260 000 ₽ и до 390 000 ₽. Как оформить — в статье о налоговом вычете за квартиру.
• Лицевые счета. Переоформите счета за коммунальные услуги на себя в управляющей компании и ресурсоснабжающих организациях.
• Регистрация по месту жительства — если переезжаете.
• Налог на имущество придёт в уведомлении за год, в котором вы стали собственником, — за месяцы владения. Если право зарегистрировали до 15-го числа включительно, этот месяц считают полным, если позже — не считают (пункт 5 статьи 408 НК РФ).