Налоговый вычет за квартиру: сколько вернут и как оформить

Налоговый вычет за квартиру — это имущественный вычет, который уменьшает доход, облагаемый налогом, на расходы на покупку или строительство жилья. Проще говоря, государство возвращает часть налога на доходы, который вы уже заплатили. Вычетов два: на покупку жилья и на проценты по ипотеке. Вернуть можно только тот налог, что был удержан с вашей зарплаты или других доходов по основной шкале. Ниже — правила на сентябрь 2026 года.

Сколько можно вернуть

Вычет	Лимит расходов	Максимум к возврату при ставке 13 %	Особенности
На покупку или строительство жилья	2 000 000 ₽	260 000 ₽	Остаток можно перенести на другой объект
На проценты по ипотеке	3 000 000 ₽	390 000 ₽	Только по одному объекту

Лимиты считают на человека, а не на квартиру. Если доход за год не больше 2,4 млн ₽, возвращают 13 % от суммы вычета; при большем доходе налог пересчитывают по прогрессивной шкале, и часть вычета возвращает налог по ставке 15 %. Но всегда — не больше, чем вы заплатили налога за год. Остаток вычета переносится на следующие годы, пока не будет исчерпан.

Пример. Сергей купил квартиру за 5 000 000 ₽, его зарплата — 80 000 ₽ в месяц, с неё за год удерживают 124 800 ₽ налога. Вычет — 2 000 000 ₽, к возврату — 260 000 ₽. Сергей получит 124 800 ₽ за первый год, 124 800 ₽ за второй и оставшиеся 10 400 ₽ за третий.

За что дают вычет

При покупке квартиры или комнаты — сама покупка, а если в договоре сказано, что жильё продаётся без отделки, то ещё отделочные материалы и работы по отделке.

При покупке или строительстве дома — проект и смета, стройматериалы, работы по строительству и отделке, подключение к электричеству, воде, газу и канализации. Туда же — земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, но право на вычет по нему появляется, когда зарегистрирован дом.

Проценты по ипотеке — по целевым кредитам на покупку или строительство жилья в России, а также по кредитам на рефинансирование такой ипотеки.

Не входят: перепланировка, сантехника и другое оборудование, услуги риелтора и оформление сделки.

Когда вычет не положен

• Если жильё оплачено материнским капиталом, деньгами работодателя или из бюджета — в этой части.
• Если продавец — взаимозависимое лицо: супруг, родители, дети, братья и сёстры, опекун или подопечный.
• Если вычет на покупку уже использован полностью. Повторно его не дают, а вычет по процентам — только по одному объекту.
• Если у вас нет дохода, облагаемого налогом по основной шкале. Например, у неработающего пенсионера нет налога, который можно вернуть, но есть право перенести вычет на прошлые годы.

Кто может получить вычет

• Собственник, который купил жильё за свои деньги или в ипотеку.
• Каждый из супругов — при покупке в браке. Если квартира куплена после 1 января 2014 года, каждый получает вычет в пределах своих 2 млн ₽, а расходы супруги распределяют заявлением.
• Родитель, купивший жильё в собственность ребёнку до 18 лет, — в пределах своего лимита.

Анна и Игорь купили квартиру в браке за 6 000 000 ₽. Они распределили расходы поровну, по 3 000 000 ₽, и каждый получит вычет по 2 000 000 ₽ — вместе до 520 000 ₽ к возврату.

Когда появляется право

• Вторичное жильё — с даты государственной регистрации права собственности.
• Новостройка по договору участия в долевом строительстве — с даты подписания передаточного акта, но заявить вычет можно после регистрации права собственности.
• Дом — с регистрации права собственности на дом.

Заявить вычет можно в любой год после этого, срока давности у самого права нет. Но вернуть налог можно только за последние три года: купив квартиру в 2019 году и впервые обратившись в 2026-м, вы вернёте налог за 2023, 2024 и 2025 годы, а остаток перенесёте на следующие.

Как получить вычет

Через налоговую — после окончания года. Заполните декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика и приложите:

• договор о покупке, а для новостройки — договор участия в долевом строительстве и передаточный акт;
• документы об оплате: банковские выписки, платёжные поручения, расписки продавца;
• для процентов — кредитный договор и справку банка об уплаченных процентах;
• для супругов — заявление о распределении расходов;
• для покупки на ребёнка — его свидетельство о рождении.

Приложите заявление о возврате налога. Проверка длится до трёх месяцев, затем деньги перечисляют на ваш счёт. Выписку из ЕГРН прикладывать не обязательно: сведения о регистрации права налоговая получает сама. Если она всё же нужна для другой сделки, об этом — в статье о выписке из ЕГРН.

Через работодателя — в течение года. Подайте в налоговую заявление о подтверждении права на вычет с теми же документами. Не позже чем через 30 дней налоговая направит подтверждение работодателю, и он перестанет удерживать налог с вашей зарплаты. Если вы работаете в нескольких местах, вычет можно получать у нескольких работодателей.

В упрощённом порядке — через банк. Если банк, через который вы платили за квартиру или взяли ипотеку, участвует в обмене сведениями с налоговой, после окончания года в личном кабинете появится предзаполненное заявление на вычет. Его остаётся проверить и подписать.

Сумму налога, которую можно вернуть, покажет справка о доходах — в ней удержанный налог за каждый год.

Вычет по процентам ипотеки

Проценты заявляют каждый год в сумме, которую вы фактически заплатили банку за этот год, пока не исчерпаете лимит 3 000 000 ₽. Вычет по процентам можно получать одновременно с вычетом на покупку или после него.

Ирина в 2025 году заплатила банку 280 000 ₽ процентов по ипотеке. Вычет по процентам за этот год — 280 000 ₽, к возврату — 36 400 ₽. В следующем году она заявит проценты за 2026 год, и так до лимита.

Если квартира куплена по семейной ипотеке, вычет по процентам тоже положен — в части процентов, которые платите вы. А если часть долга погашена материнским капиталом, эту часть из расходов исключают.

Частые ошибки

• Считать 13 % от всей цены квартиры. Вычет ограничен 2 млн ₽ на человека, поэтому при покупке за 8 млн ₽ одним собственником вернут не больше 260 000 ₽.
• Не распределить расходы между супругами. Без заявления о распределении один из супругов может не получить свою часть лимита.
• Потерять документы об оплате. Банковские выписки и расписки продавца восстановить сложнее, чем сам договор. Храните их вместе с договором.
• Покупать отделку для квартиры, проданной с ремонтом. Расходы на отделку учитывают, только если в договоре сказано, что квартира без отделки.
• Тянуть годами. Право на вычет не сгорает, но налог вернут только за последние три года. Чем позже вы обратитесь, тем больше лет удержанного налога пропадёт.
• Путать проценты с основным долгом. Вычет по ипотеке дают только за проценты, а стоимость самой квартиры — в том числе оплаченную кредитными деньгами — учитывают в вычете на покупку в пределах 2 млн ₽.

Чем вычет при покупке отличается от вычета при продаже

Вычет при покупке возвращает уже уплаченный налог на доходы. Вычет при продаже уменьшает налог с дохода от продажи жилья, которое было в собственности меньше минимального срока: из дохода вычитают либо до 1 000 000 ₽, либо подтверждённые расходы на покупку этого жилья. Это разные вычеты, и один не заменяет другой.

Посчитать и сделать

Вычет за квартиру

Ориентир возврата за 2026 год по расходам и уплаченному НДФЛ

НДФЛ

Налог с годового дохода по пятиступенчатой шкале ФНС