Налог при продаже квартиры: когда платить и как уменьшить

Когда вы продаёте квартиру, деньги от продажи считаются доходом, и с него может потребоваться заплатить НДФЛ. Но во многих случаях налога нет вовсе: всё решает, сколько лет квартира была в вашей собственности и как она вам досталась. Ниже — как это работает по правилам на сентябрь 2026 года, с примерами расчёта.

Минимальный срок владения: 3 года или 5 лет

Доход от продажи квартиры освобождают от налога, если она непрерывно была в собственности минимальный срок и дольше (статья 217.1 НК РФ).

Как досталась квартира	Минимальный срок
Наследство	3 года
Подарок от члена семьи или близкого родственника — супруга, родителей, детей, бабушек и дедушек, внуков, братьев и сестёр	3 года
Приватизация	3 года
Рента — договор пожизненного содержания с иждивением	3 года
Единственное жильё на день регистрации перехода права к покупателю	3 года
Все остальные случаи: покупка, подарок от дальнего родственника или знакомого	5 лет

Единственное жильё — это когда у вас, включая совместную собственность супругов, нет другого жилья или доли в нём. Жильё, купленное за 90 календарных дней до регистрации продажи, при этом не учитывают — чтобы можно было купить новую квартиру чуть раньше, чем продать старую.

Регион вправе сократить минимальный срок своим законом, вплоть до нуля (пункт 6 статьи 217.1).

С какой даты считать срок

• Покупка, подарок, приватизация — с даты регистрации права в ЕГРН.
• Новостройка по договору долевого участия или квартира в жилищно-строительном кооперативе — с даты полной оплаты по договору, доплату за увеличение площади после ввода дома не учитывают (статья 217.1).
• Наследство — со дня открытия наследства: принятое наследство принадлежит наследнику с этого дня независимо от регистрации (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).
• Доля, выделенная детям из-за материнского капитала, — с даты, когда родители приобрели квартиру.

Семьи с детьми: продажа без срока

Семьи с двумя и более детьми до 18 лет (до 24 лет, если учатся очно) могут не платить налог, даже если срок не прошёл, при одновременном соблюдении условий (пункт 2.1 статьи 217.1):

• в том же году или до 30 апреля следующего семья купила другое жильё;
• общая площадь или кадастровая стоимость купленного больше, чем у проданного;
• кадастровая стоимость проданного жилья — не больше 50 млн ₽;
• ни у кого из семьи нет больше 50 % в другом жилье, которое больше купленного.

Это правило помогает семьям переезжать в квартиру побольше, не дожидаясь трёх или пяти лет.

Как считают налог, если срок не прошёл

Шаг 1. Определите доход. Это цена из договора, но не меньше 70 % кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права (статья 214.10 НК РФ). Если в договоре указана цена ниже, налог посчитают от 70 % кадастровой. Регион своим законом может изменить этот коэффициент — проверьте правила своего региона. Кадастровую стоимость можно проверить в выписке из ЕГРН — о том, как её узнать и оспорить, рассказано в статье о кадастровой стоимости.

Шаг 2. Уменьшите доход. Есть два способа — выбирают один (статья 220 НК РФ):

• вычет 1 млн ₽ на все проданные за год квартиры, дома, дачи и участки;
• документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры — договор, платёжки, расписки. Если квартира получена по наследству или в дар без налога, можно учесть расходы наследодателя или дарителя на её покупку.

Шаг 3. Примените ставку. Доход от продажи имущества облагается по отдельной шкале: 13 % с суммы до 2,4 млн ₽ за год и 15 % с превышения (пункт 1.1 статьи 224 НК РФ). Зарплата в эту сумму не входит.

Пример 1. Анна купила квартиру в 2023 году за 5 млн ₽ и продала в 2026 году за 6 млн ₽. Квартира не единственная, срок — пять лет, он не прошёл. Кадастровая стоимость — 8 млн ₽, 70 % от неё — 5,6 млн ₽, меньше цены продажи, значит доход — 6 млн ₽. С расходами на покупку налог составит (6 − 5) × 13 % = 130 000 ₽. С вычетом 1 млн ₽ облагаемый доход был бы 5 млн ₽: 13 % с 2,4 млн ₽ и 15 % с остальных 2,6 млн ₽ — 312 000 + 390 000 = 702 000 ₽. Поэтому Анна выбирает расходы.

Пример 2. То же, но кадастровая стоимость — 9 млн ₽. 70 % — 6,3 млн ₽, больше цены продажи. Налог считают с 6,3 млн ₽: (6,3 − 5) × 13 % = 169 000 ₽. Продай Анна квартиру после пяти лет владения, налога не было бы вовсе — при любой цене и любой кадастровой стоимости.

Декларация и сроки уплаты

• Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи, — через личный кабинет налогоплательщика, лично или по почте.
• Налог платят до 15 июля того же года (статьи 228 и 229 НК РФ).
• Если сумма всех доходов от продажи жилья за год не больше 1 млн ₽, декларацию можно не подавать: доход полностью покрывается вычетом (статья 229).

Если декларацию не подать, налоговая сама рассчитает налог по сведениям о сделке — цене из договора и кадастровой стоимости (пункт 3 статьи 214.10). Расходы на покупку она учтёт, только если знает о них, поэтому надёжнее подать декларацию самому.

Как законно уменьшить налог

1. Дождаться минимального срока, если продажа не срочная. Иногда разница в несколько месяцев стоит сотен тысяч рублей.
2. Собрать документы о расходах на покупку: договор, платёжные документы, расписки продавца. Без документов расходы не учтут.
3. Использовать вычет при покупке нового жилья, если он ещё не использован: налог с продажи и возврат за покупку можно показать в одной декларации. Как получить такой вычет — в статье о налоговом вычете за квартиру.
4. Проверить льготу для семей с детьми, если в семье двое и больше несовершеннолетних.

Чего делать не стоит — занижать цену в договоре. Налог всё равно посчитают не меньше чем от 70 % кадастровой стоимости, а при споре с покупателем или при расторжении сделки вернуть можно только ту сумму, что указана в договоре.

Частые ситуации

• Продаёте долю. Правила те же: срок владения считают по вашей доле, 70 % кадастровой стоимости берут пропорционально доле. Как распределить вычет, если несколько собственников продают квартиру одним договором, уточните в налоговой до подачи декларации.
• Квартира в ипотеке у покупателя. Для налога продавца это не важно: доход — цена из договора, а дата — регистрация перехода права.
• Купили квартиру дороже, чем продали. Если расходы на покупку подтверждены и больше дохода, налога нет, но декларацию подать нужно, если срок владения не прошёл и доход больше 1 млн ₽.
• Квартира куплена с материнским капиталом. Срок владения долями детей считают с даты покупки квартиры, а расходы родителей на покупку каждый собственник может учесть пропорционально своей доле, если эти расходы не учёл другой член семьи (статья 220 НК РФ).

Чем налог при продаже отличается от налога при дарении и наследовании

• Продажа — НДФЛ платит продавец, если продал раньше минимального срока.
• Дарение — даритель налог не платит; одаряемый — только если он не член семьи и не близкий родственник: тогда НДФЛ с кадастровой стоимости. Подробнее — в статье о дарственной на квартиру.
• Наследство — НДФЛ не платят вовсе, а срок владения для будущей продажи — три года со дня открытия наследства.

Как устроена сама сделка — от поиска покупателя до расчётов — рассказано в статье о том, как продать квартиру.