Досрочное погашение ипотеки: уменьшать срок или платёж

Досрочное погашение — это когда вы возвращаете банку больше, чем требует график: весь долг сразу или часть. Закон о потребительском кредите даёт заёмщику право вернуть деньги досрочно, и его правила прямо распространены на ипотеку (часть 7.3 статьи 11 закона № 353-ФЗ). Главный вопрос при частичном погашении — что уменьшать: срок или ежемесячный платёж. Ниже — расчёт на примере и порядок действий, по правилам на сентябрь 2026 года.

Право на досрочное погашение

• Уведомление. Вернуть кредит досрочно можно, уведомив банк способом, указанным в договоре, не менее чем за 30 календарных дней, если договор не устанавливает меньший срок (часть 4 статьи 11). Часто заявление можно подать прямо в приложении банка.
• Дата платежа. Договор может разрешать частичное досрочное погашение только в день очередного платежа по графику (часть 5).
• Проценты. Проценты платят только до дня фактического возврата денег (часть 6).
• Расчёт. В течение пяти календарных дней после уведомления банк обязан сообщить точную сумму долга и процентов (часть 7).
• Новый график. После частичного погашения банк выдаёт уточнённый график и новое значение полной стоимости кредита, если она изменилась (часть 8).

Если к дате списания на счёте окажется меньше, чем вы указали в уведомлении, банк учтёт внесённую сумму в счёт частичного погашения и в течение трёх рабочих дней сообщит новый размер долга (часть 7.1 статьи 11), если договор не предусматривает, что для этого нужно ваше согласие. Банк России ещё в 2020 году рекомендовал банкам не отказывать в таких случаях.

Что выгоднее: уменьшить срок или платёж

Возьмём пример с условными цифрами: ипотека 5 млн ₽ на 20 лет под 10 % годовых. Ежемесячный платёж — около 48 250 ₽, переплата за весь срок — около 6,58 млн ₽. Через год, когда долг уменьшился примерно до 4,92 млн ₽, заёмщик вносит досрочно 500 000 ₽.

	Без досрочного погашения	Уменьшить срок	Уменьшить платёж
Ежемесячный платёж	48 250 ₽	48 250 ₽	около 43 340 ₽
Оставшийся срок	19 лет	14,5 года	19 лет
Проценты за оставшийся срок	около 6,08 млн ₽	около 3,95 млн ₽	около 5,47 млн ₽
Экономия на процентах	—	около 2,13 млн ₽	около 0,62 млн ₽

Почему такая разница? Проценты начисляются на остаток долга. Если платёж остаётся прежним, а долг меньше, всё большая часть каждого платежа идёт на погашение самого долга, и он тает быстрее. Если уменьшить платёж, долг гасится в прежнем темпе, и проценты набегают дольше.

Уменьшать срок выгоднее, если цель — заплатить банку как можно меньше, а платёж вам посилен.

Уменьшать платёж разумнее, если доход нестабилен, в семье пополнение, впереди ремонт или вы хотите подушку безопасности. Меньший обязательный платёж — это страховка от трудных месяцев.

Есть промежуточный вариант: уменьшить платёж, но продолжать платить прежнюю сумму, отправляя разницу в досрочное погашение каждый месяц. Экономия будет близка к варианту «уменьшить срок», а если станет трудно, можно в любой момент вернуться к меньшему платежу. Уточните только, как банк принимает такие ежемесячные досрочные платежи.

Почему выгоднее гасить в первые годы

В аннуитетном платеже доля процентов сначала большая и постепенно уменьшается. В том же примере — 5 млн ₽ на 20 лет под 10 % — из первого платежа около 41 670 ₽ уходит на проценты и только около 6 580 ₽ — на долг. Через 10 лет на проценты уходит уже около 30 400 ₽, через 15 лет — около 19 200 ₽. Поэтому один и тот же досрочный платёж в начале срока снимает больше будущих процентов: он уменьшает долг, на который проценты начислялись бы ещё много лет.

Кто решает, что уменьшать

Закон обязывает банк выдать уточнённый график, но не говорит, что именно уменьшать — срок или платёж. Порядок записан в кредитном договоре: у одних банков выбор делает заёмщик в заявлении, у других вариант один. Прочитайте раздел о досрочном погашении до того, как вносить деньги, и сохраните новый график.

Как погасить ипотеку досрочно: пошагово

1. Проверьте договор: срок уведомления, дату списания, порядок пересчёта.
2. Подайте заявление способом из договора — в приложении, в отделении или письменно — с суммой и датой.
3. Положите деньги на счёт к дате списания. Если денег окажется меньше, банк по общему правилу учтёт то, что есть.
4. Получите новый график и проверьте, что уменьшилось то, что вы выбрали.
5. Сохраните документы: заявление, выписку, график — они понадобятся для налогового вычета.

При полном погашении дополнительно получите справку о закрытии кредита и проверьте, что запись об ипотеке в ЕГРН погашена. Государственную пошлину за погашение записи об ипотеке не берут (статья 333.35 НК РФ).

Лиза и Сергей получили годовую премию и решали, что делать. Сначала хотели уменьшить платёж, но посчитали: при сокращении срока они сэкономят втрое больше процентов, а текущий платёж им по силам. Оставили платёж прежним, а на случай трудностей отложили три месячных платежа отдельно.

Страховка при досрочном погашении

Если вы полностью погасили кредит досрочно, а страховка оформлялась, чтобы обеспечить кредит, можно вернуть часть страховой премии за неиспользованное время — по заявлению, в течение семи рабочих дней, если за это время не было страховых случаев (части 10–13 статьи 11 закона № 353-ФЗ). Правило действует и для ипотеки. Как устроены страховки при ипотеке — в статье о страховании квартиры.

Материнский капитал и выплата многодетным

Погашение ипотеки — одно из разрешённых направлений материнского капитала, и для этого не нужно ждать, пока ребёнку исполнится три года. После погашения доли в квартире нужно выделить детям. Как направить сертификат в банк — в статье о материнском капитале. Многодетным семьям положена отдельная государственная выплата на погашение ипотеки — о её условиях рассказано в статье о многодетной семье.

Досрочное погашение и налоговый вычет

Вычет по процентам по ипотеке считают от фактически уплаченных процентов, не больше чем с 3 млн ₽ (статья 220 НК РФ). Досрочное погашение уменьшает проценты, а значит, и будущий возврат налога. Но сохранять проценты ради вычета невыгодно: каждый сэкономленный рубль процентов уменьшает возврат налога лишь на долю рубля — на размер ставки НДФЛ. Как оформить оба вычета — за покупку и за проценты — в статье о налоговом вычете за квартиру.

Гасить досрочно или откладывать: как рассуждать

Это решение каждый принимает сам, но логика у него простая.

• Сравните ставки. Досрочное погашение «приносит» столько, сколько стоит ваш кредит: каждый внесённый рубль перестаёт обрастать процентами по ставке ипотеки. Если сбережения приносят меньше этой ставки с учётом налога на доход по вкладам, погашение выгоднее; если заметно больше — наоборот.
• Оставьте запас. Деньги, внесённые в погашение, не вернуть обратно. Сначала соберите подушку на несколько месяцев расходов, потом гасите.
• Подумайте о гибкости. Меньший обязательный платёж — это свобода в трудный месяц, меньший срок — экономия.

Посчитать свой вариант можно в калькуляторе досрочного погашения на сайте Банка России «Финансовая культура» или по графику, который банк обязан выдать после каждого досрочного платежа.

Чем досрочное погашение отличается от рефинансирования

Досрочное погашение уменьшает долг вашими деньгами, рефинансирование меняет ставку без своих денег. Если ставки на рынке заметно ниже вашей, сначала стоит посчитать рефинансирование ипотеки, а потом гасить досрочно уже более дешёвый кредит.